أضف الرد 
 
تقييم الموضوع:
  • 1 أصوات - بمعدل 1
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
شبح "عدم الدستورية".. يطارد قانون الضرائب العقارية
10-30-2009, 01:33 AM
مشاركة : #1
شبح "عدم الدستورية".. يطارد قانون الضرائب العقارية
شبح "عدم الدستورية".. يطارد قانون الضرائب العقارية
[صورة Thumbmail2009-10-22+11%3A51%3A51.065X.jpg?MOD=AJPERES ]
عقارات مصرية رغم أن تطبيقه يبدأ في يناير القادم.. إلا أن قانون الضرائب العقارية الجديد يواجه موجة عارمة من الغضب والهجوم الحاد.. كذلك القانون الجديد رغم اقتراب تطبيقه إلا ان الغموض مازال يكتنفه فالجميع يتساءلون عن آلية تطبيقه وكيف سيتم ذلك.. كما ذهب خبراء القانون والاقتصاد والاحزاب والمجتمع المدني إلي اكثر من ذلك حيث أكدوا ان القانون الجديد عديم الدستورية وربما تلجأ أو تضطر الحكومة إلي إلغائه وايجاد البديل..البعض الآخر انتقد تداعيات تطبيق هذا القانون وانه تسبب في موجة جديدة من الغلاء وارتفاع الأسعار وانهم يتوقعون فشله.. وطالب البعض بتأجيله.
قانون الضرائب العقارية الجديد والذي سيتم تطبيقه في يناير القادم تحت ميكروسكوب خبراء القانون والاقتصاد ورجال الاحزاب والمجتمع المدني.
"الجمهورية الأسبوعي" تفتح باب مناقشة تداعيات وآثار تطبيق هذا القانون وما له وما عليه.
يقول د. ثروت بدوي أستاذ القانون الدستوري: قانون الضرائب العقارية به ثغرات دستورية لأن الضريبة لا يمكن ان تفرض إلا علي دخل معين ولا يمكن ان تفرض علي رأس المال وهذه حقيقة ازلية وهذه حقيقة قلتها عام 1975 لرئيس مجلس الشعب الراحل د.رفعت المحجوب أثناء عرض مشروع قانون ضريبة الأرض الفضاء ولكنه لم يأخذ بالرأي آنذاك وبعد بضع سنوات صدر حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ضريبة الأرض الفضاء لقانون الضرائب وأنا اتوقع ان يحدث نفس الأمر بالنسبة لقانون الضرائب العقارية الجديد.
يضيف د.ثروت ان الناس يقرون بأنهم متضررون من هذا القانون لعدم معرفتهم بحقيقته لأن الأصل ان يكون القانون واضحاً محدداً حتي يعرفه الجميع وحتي يكون القانون ملزماً للجميع يجب ان يكون معروفاً لجميع المواطنين فلا يمكن ان تفرض قانوناً مجهولاً غير معروف أو غير واضح وهذا من الاصول التشريعية التي يفتقدها المشرعون الآن في مصر وهذا الذي ادي إلي تضارب القوانين والتخبط في المعاملات إلي درجة ان القانون الواحد يعدل أكثر من مرة في مدة زمن قصيرة جداً والتشريع ما هو إلا صنعة وحرفة لا يتقنها إلا المتخصصون فلها أصول فنية غير موجودة عند المشرعين الآن وهذا ما سوف يؤدي إلي فشل هذا القانون.
ازدواج ضريبي
يري د.جابر نصار استاذ القانون العام حقوق القاهرة ان قانون الضرائب العقارية تحيطه بالفعل بعض الشبهات بعدم دستوريته وهذه الشبهات هي: أنه فرض الضريبة علي مطلق وجود العقار علي الرغم من ان هناك ضرائب أخري تحصلها الدولة علي هذه العقارات كالضريبة التي تفرض عند بيع العقار فإن هناك ضريبة تفرض بنسبة 15% بين سعر الشراء والبيع وبفرض قانون الضرائب العقارية سيكون هناك ازدواج ضريبي وهذا لا يجوز.
ومن ناحية أخري فإن فرض الضريبة علي الضيعة الرأسمالية للعقار باعتبار ان الشخص مالك له هو في حقيقة الأمر مصادر لحق الملكية وعلي المدي البعيد لو افترضنا ان هناك ضريبة تفرض بنسبة 10% علي العقار فمن المتصور ان بعد مرور 50 أو 100 سنة سوف تستهلك الضريبة قيمة العقار ونفي صفة الملكية للشخص المالك للعقار وايضاً ان القانون لا يسوي بين العقارات ذات القيمة بناء علي أسباب عارضة ففي منطقة ما سوف تخضع للقانون الضرائب العقاري لو افترضنا مثلاً بوجود مالكين لعقارين متجاورين أحدهما لا يستخدمه صاحبه للايجار وهو خال من السكان سوف تفرض عليه الضرائب والمالك الآخر للعقار الآخر يستأجر العقار بقيمة الايجار القديم لن يأخذ منه الضريبة وهذه مفارقة عجيبة وبها شبهة عدم الدستورية.
وأكد د.نصار ان في كل الانظمة الضريبية في العالم تفرض الضريبة علي دخل العقار فقط حتي لا يكون هناك ازدواج في الضريبة علي المالك.
يضيف ان العقار في بعض الاحيان قد يكون عنصراً من عناصر المحل التجاري.. فالمحل التجاري كمكتب المحاماة هو مصدر رزق لصاحبه والايراد الذي يدخله هذا المصدر يخضع للضريبة الدخل بنسبة 20% وليس من المنطقي ان نفصل هذا العنصر عن العملية الانتاجية.
فشركة تحاسب الضرائب 20% كيف يفرض عليها ضريبة علي العقار محل الشركة والملاحظ في الحقيقة ان الإدارة الضريبية في مصر تتفنن في خلق أوعية ضريبية مكررة ومزدوجة لفرض ضرائب وهذا يؤدي إلي الكساد وضرب التنمية الاقتصادية لأنها تزيد من اعباء الناس وليس عن المتضرر فرض ضريبة علي العقار الذي يستخدمه الشخص في سكنه أو في نشاطه التجاري وهذا مرتبط بضريبة الدخل ولهذا فأني اري ان قانون الضرائب محتاج إلي نظرة سياسية ونظرة عامة لأن فكرة الجباية التي تطبق في مصر لم تعد موجودة في الفكر الضريبي الحديث لدرجة ان القانون لم يتسامح في فرض الضرائب علي المكان الذي تعيش فيه الأسرة ولايدر دخلاً وليس مهيئاً للبيع ولا الاستثمار بأي شكل من الاشكال وكل هذا غير مقبول.
يشير د.حمدي عبدالعظيم استاذ الاقتصاد ورئيس اكاديمية السادات للعلوم السابقة إلي ان الضريبة العقارية اساسها هو الجباية فإنها تعود بنا إلي هذا النظام الذي يطبق منذ أكثر من قرن وهدفه هذا القانون هو الحصول علي موارد مالية ووضعها في خزانة الدولة.
وسوف يتم تطبيق هذا القانون بدءاً من يناير 2010 وسوف يطبق علي المباني التي تقل قيمتها عن نصف مليون جنيه وإذا لم يقم مالك العقار بالدفع فإن المستأجرين مطالبين ايضاً بالدفع حتي ولو لم يكونوا ملاكاً لهذا العقار.
ويقول د.عبدالعظيم ان حصيلة هذا القانون في المرحلة الأولي سوف تصل إلي 10 مليارات جنيه سنوياً.
وبالتأكيد بتطبيق هذه الضريبة والتي يتم اعادة تقديرها كل 5 سنوات يدخل بطبيعة الحال جميع فئات المجتمع تحت طائلة هذه الضريبة نظراً لزيادة أسعار العقار يوماً بعد آخر فالعقار الذي يقدر اليوم بأقل من نصف مليون جنيه سوف يصل لهذا المبلغ بعد سنة أو اثنتين وهذا يجعل غير الخاضع لهذه الضريبة اليوم يخضع لها غداً.
ويري د.عبدالعظيم ان هذا القانون تشوبه شبهة عدم دستورية لأن الضريبة العقارية تكون علي الدخل وليس علي العقار.
وليس هناك حالياً استعدادات لتطبيق هذا القانون نظراً لوجود الحصر وجمع البيانات من الثروة العقارية سواء كانت عائمات أو شاليهات فلابد من ان يبلغ اعلامنا عن ممتلكاتهم العقارية وسوف يتم بعد ذلك صدور شهادة ميلاد لكل عقار ويتم اخضاعه للضريبة ما عدا المباني العامة كالمساجد والجامعات والمدارس.
أما المصانع والشركات فسوف تخضع للضريبة وبالنسبة لتأثير الاقتصاد بهذا القانون يقول د.عبدالعظيم بالطبع سوف يتأثر الاقتصاد تأثيراً سلبياً لأن تطبيق هذا القانون وخاصة علي المصانع والشركات سيؤدي إلي غلاء ورفع الأسعار من قبل المستثمرين لتعويض هذه المبالغ وبالتالي سيتضرر الاقتصاد وسوف يحدث غلاء في الأسعار في شتي الانحاء وسوف يتضرر الجميع من هذا الوضع.
وفي رأي علي بيومي الأمين العام للاتحاد العربي لرابطة العقاريين ان مميزات قانون الضرائب العقارية أنه تعديل لحساب القيمة العقارية بطريقة علمية وأسس علمية وكذلك يتم اعفاء 90% من اصحاب الدخول المنخفضة من الضريبة.. ومن مميزاته تحصيل الضريبة من شرائح ذات دخول مرتفعه كأصحاب الأنشطة الاقتصادية والسياحية والاجتماعية بقيم يتم حسابها بطريقة علمية متطورة وفقاً للمعايير العالمية وتكنولوجيا المعلومات.
ومن مميزات هذا القانون ايضاً أنه صحح فأصبح يعمل بقواعد بيانات جديدة بخلاف المعلومات الموجودة في مصلحة الضرائب العقارية.
وعن ازدواج الضريبة يقول بيومي انه لا وجود لهذا الازدواج لأن من يدفع ضريبة علي الدخل فإنه يحسب من قيمة الضريبة العقارية بمعني انني ادفع مثلاً ضريبة عقارية 2000 جنيه هذا ينسحب من الدخل فالدخل أقل من قيمة الضريبة ولأن هذا القانون تعديل لقانون قديم ولم يتم اقتراحه فجأة فاني اري ان القانون واضح وقد حدد الشرائح وحدد الفئات التي يأخذ منها ولا داعي للخوف ولكن ما اثار كل هذا الزعر لدي الجميع هو ان القانون الضريبي العقاري لم يحدد طريقة التقييم وهذا هو ما ازعج الجميع فمعايير التقييم من المفترض ان تكون واضحة ويتطلب الافصاح والشفافية عن طريق التقييم وفقاً لمعايير التقييم الدولية لكي يطمئن ان هناك منظومة علمية يستند عليها ومن خلال خبراء تقييم متخصصين وأنا اري ان هذا هو العيب الوحيد بهذا القانون وفي الحقيقة فإن المهلة التي فرضتها الحكومة لتطبيق قانون الضرائب العقارية غير كافية ومن الافضل مدها.
يقول أشرف عبدالغني رئيس جمعية خبراء الضرائب والاستثمار خبير ضرائب- محاسب قانوني-: بالتأكيد ان لقانون الضرائب العقاري جوانب ايجابية وأخري سلبية أولاً: نؤكد ان القانون ليس جديداً والايجابيات تتمثل في تخفيض سعر الضريبة فقد كانت تبدأ من 10% وتصل إلي 40% واليوم الضريبة اصبحت قطعية 10% من القيمة الايجارية الحكومية ومن ايجابيات هذا القانون انه يلغي الضرائب الاخري كضريبة الخسره والنظافة.
وايضاً فإنه يعمل تصالحاً وتنازلاً عن القضايا الضريبية المرفوعة قبل صدور القانون بنسب من القانون وكذلك يعمل عفواً ضريبياً عمن لم يقدم اقرارات ضريبية حتي صدور القانون.
وهو يعتبر بداية صفحة جديدة مع الضرائب العقارية عن الفترة السابقة لصدور القانون.
أما بالنسبة للتخوفات التي اثيرت حول هذا القانون فهي متمثلة في جهل المجتمع المكلف بالضريبة وعن كيفية حساب القيمة الايجارية الحكومية والتي تعتبر وعاء للضريبة العقارية وهل سيتم حساب القيمة الايجارية وفق معايير محددة أم سيكون وفقاً للجان الحصر والتقدير.
ونحن نطالب بالشفافية والمحايدة والوضوح وكذلك يطالب المجتمع الصناعي والسياحي والاستثمارات العقارية المجتمع الضريبي بضرورة وجود ممثلين لهم داخل لجان الحصر والتقدير لأنهم أقدر علي تحديد قيم هذه الانشطة وكذلك مطلوب ممثلون من المجتمع الضريبي داخل لجان الطعن التي ستتم في بعض الحالات بعد التقييم والتخوف ايضاً من عدم وجود معيار واضح عن كيفية حساب الضريبة العقارية للأنشطة السياحية والفندقية والصناعية كذلك يطالب المجتمع الضريبي بسرعة تحديد أساس واضح لهذه الأنشطة ومهلة نقترح ان تكون ستة أشهر لوضع الضريبة العقارية ضمن تسعير المنتج السياحي والصناعي.
فمثلاً الفنادق لديها بعض التحفظات الشديدة علي احتساب الضريبة العقارية عليها وتطالب عدم اخذ واحتساب التجهيزات التي تتم داخل الفنادق وعدم ادخالها في الضريبة.
وايضاً يطالبون بأن تكون تكلفة الأرض والمباني لا تزيد علي 15% من نسبة المساحة الكلية لأن الباقي يكون من المساحات الخضراء بالفنادق.
وكذلك يطالب المجتمع الضريبي من قبل المجتمع السياحي والصناعي بخصم الضريبة العقارية عن طريق الأرباح التجارية وذلك أسوة بما يتم مع الأفراد العاديين طبقاً للمادة 45 من قانون الضرائب العام.
وكذلك يطالب المجتمع الضريبي من قبل الصناعة بتعريف واضح لمعيار الأراضي المستغلة والمطلوب من المواطنين معرفة وجود تقرير يتم تقديمه قبل آخر موعد له يوم 30 من ديسمبر من السنة الحالية وهذه المهلة غير كافية لفحص حوالي 30 مليون اقرار يتوقع تقديمه خلال هذه الفترة لأن اجهزة الضرائب أيا كان حجمها لن تستطيع فحص كل هذه التقارير.
فيجب مد المهلة لتصل مثلاً إلي ستة أشهر وكذلك عدم تفعيل المادة الخاصة بعقوبة عدم تقديم الاقرار من 200 إلي .2000
ونطالب بوجود حملة توعية شاملة لتوعية الناس بضرورة تقديم الاقرار الضريبي وكذلك التساهل مع "المكلفين" حتي يتم تفهم كل مواد القانون بمزاياه وعقوباته.
ونحن نشيد بمصلحة الضرائب العقارية وبالمستشار علاء سماحة والاستاذ طارق فرج رئيس مصلحة الضرائب العقارية لتفهمهم الوضع للقضايا المطروحة وهناك تعاون مشترك في أخذ القرار بين الإدارات الحكومية ومنظمات المجتمع المدني وهذا يؤدي إلي وجود توافق بين الطرفين.

[صورة help.gif ]
سبحان الله وبحمده
سبحان الله العظيم
البحث عن مشاركات العضو
رد مع اقتباس
11-01-2009, 02:08 PM
مشاركة : #2
RE: شبح "عدم الدستورية".. يطارد قانون الضرائب العقارية


كل الشكر الى الاخ العزيز الافوكاتو على ما يقدمه من مواضيع مفيده للجميع وعن موضوع الضرائب العقاريه نقلت من احد المنتديات جميع التساؤلات واجابتها عن قانون العقارات الجديد حتى تعم الفائده من الموضوع مشكور اخى العزيز وبارك الله فيك .

التساؤلات التى يمكن أن تثار حول قانون الضريبة على العقارات المبنية
1- لماذا تقدمت الحكومة بهذا القانون فى هذا التوقيت ؟
2- ما هى مشاكل القانون الحالى ؟
3- ما هى فلسفة القانون الجديد ؟
4- ما هو الفرق بين القانون السابق والقانون الحالى ؟
5- ما هى العقارات التى ستتحمل بالضريبة فى القانون الجديد ؟
6- ماذا يقصد بالعقار فى القانون ؟ هل هو المبنى بالكامل أما كل وحدة سكنية فيه ؟
7- ما هى نسبة الضريبة فى القانون الجديد ؟
8- كيف يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد ؟
9- هل هناك حدود للإعفاء فى هذا القانون ؟
10- ما هى الإعفاءات التى أبقى عليها القانون الجديد ؟
11- ما هى العقارات المعفاة من هذه الضريبة ؟
12- من هو المكلف بأداء الضريبة فى هذا القانون ؟ هل هو المالك أم المستأجر ؟
13- ما هو موقف المالك المقيم فى عقاره من هذا القانون ؟
14- ما هو موقف من يملك منزل عائلى له ولأولاده من هذه الضريبة ؟
15- ما هو وضع من يمتلك أكثر من عقار ؟
16- ما هو وضع العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة ؟
17- هل تخضع لهذه الضريبة الوحدات السكنية التى تتولى بناؤها جمعيات تعاونية ؟
18- هل ستخضع للضريبة تلك الوحدات التى لم يكتمل بناؤها ولا زالت تحت الإنشاء ؟
19- هل تخضع للضريبة الوحدات السكنية غير المشغولة ؟
20- ما هو موقف العقارات التى يتم ايجارها مفروشة ويتم سداد ضريبة دخل عن ايجارها ؟
21- ما هو موقف الأراضى الفضاء المسورة من هذه الضريبة ؟
22- ما هو موقف الحدائق والأراضى الملحقة بالعقارات من هذه الضريبة ؟
23- هل تخضع لهذه الضريبة الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية ؟
24- ما هى الأعباء الضريبية على المنشأت الصناعية فى هذا القانون ؟
25- ما هى الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الايجارية للعقارات ؟
26- ما هى أسس تقدير هذه القيمة ؟
27- هل هناك ما يضمن أن تكون القيمة الايجارية المقدرة قيمة عادلة ؟
وهل يمكن الاعتراض عليها إاذ تضمنت أى مبالغة ؟
28- ما هى المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها ؟ وما هى المعايير التى تم تحديد هذه المدة على أساسها ؟
29- ما هى الحالات التى تنتهى فيها العلاقة بين الممول والمصلحة ؟
30- ماذا عن انتقال العقار إلى مالك جديد ؟
31- كيف يتم حماية الممول عند إعادة تقييم العقار ؟
32- كيف سيتم التعامل مع من لا تتيح له ظروفه الاجتماعية سداد الضريبة العقارية المستحقة على عقاره ؟
33- كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التى لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية ؟
34- ما هو موقف القانون الجديد من المنازعات القائمة حالياً حول الضريبة العقارية ؟
35- كيف يتعرف الممول على نتيجة تقييم عقاره ؟
36- متى يستحق سداد الضريبة العقارية ؟
37- هل أجاز القانون تقسيط الضريبة ؟
38- أين سيتم سداد الضريبة العقارية ؟
39- كيف يتم خصم المبالغ المدفوعة لحساب الضريبة على العقارات المبنية من ضريبة الدخل المفروضة على إيرادات الثروة العقارية ؟
40- كيف يتم التعامل مع من يتأخر عن سداد هذه الضريبة ؟
41- ما هى العقوبات التى يتضمنها القانون على من لا يلتزم بأحكامه ؟
42-ماذا قدم القانون الجديد لتحسين العلاقة بين الممول والمصلحة ؟
43- هل القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة ؟


الإجابة على التساؤلات التى يمكن أن تثار حول قانون الضريبة على العقارات المبنية

1- لماذا تقدمت الحكومة بهذا القانون فى هذا التوقيت ؟


تقدمت الحكومة بهذا القانون فى هذا التوقيت لأنه لا يضيف أعباء جديدة على محدودي ومتوسطى الدخل . فضلاً عن أنه يعتمد على فلسفة تحميل القادر بعبء الضريبة لصالح غير القادر أى إرساء مبدأ العدالة الضريبية والمساواة الذى كفله الدستور وهذا التوقيت بالذات لأن هناك خطة موضوعة من قبل الدولة للإصلاح الضريبى نفذ منها الجزء الخاص بتشريعات الضرائب على الدخل والجمارك ثم قانون الضريبة على العقارات المبنية وباقى التشريعات تلى ذلك فى حينها .






2-ما هى مشاكل القانون الحالى ؟
القانون 56 لسنة 1954 توجد به تشوهات عديدة منها على سبيل المثال لا الحصر أنه يفرض داخل كردونات المدن المعتمدة منذ 1884 وعلى البلاد الواردة بالجدول المرافق له وكان نتيجة ذلك أن هناك ما يقرب من 60% من العقارات المبنية الموجودة على أرض مصر لا تخضع لهذا القانون مما لا يحقق معه مبادئ العدالة والمساواة بين المواطنين فى الحقوق والالتزامات .
كما أن هناك تدخلات كثيرة من تشريعات لا علاقة لها بالضريبة قررت بعض الإعفاءات جعلت فى العقار الواحد وحدات معفاة أحدث وعقارات غير معفاة أقدم منها فى تاريخ الإنشاء .
فضلاً عن تعدد الشرائح وفقاً للقيمة الايجارية للحجرة بالوحدة وتتراوح ما بين 10% وحتى 40% من القيمة الايجارية مع التمييز بين سعر الضريبة للسكنى وغير السكنى دون مبرر .





وجود مشاكل كثيرة فى التطبيق العملى للقانون الحالى وزاد من صعوبة التنفيذ تعدد التشريعات التى تناولت نفس موضوع الضريبة . مع طول الفترة الزمنية منذ القانون الفارض للضريبة 56 لسنة 1954 .





3- ما هى فلسفة القانون الجديد ؟
1 - إدماج منظومة التشريعات الضريبية ذات العلاقة بالضريبة العقارية ضمــن المنظومة العامة لقوانين الضرائب والتى استهدفت الحكومة إجراء بعض الإصلاحات بها لتواكب التطورات الاقتصادية المحلية والعالمية .
2 - تدعيم مبدأ المساواة الذى كفله الدستور مع تحقيق العدالة الضريبية .
3 - تلافى مشاكل التطبيق العملى للقوانين الحالية وإيجاد جسر من الثقة المتبادلة بين المكلف بالضريبة وجهة ربط وتحصيل الضريبة .
4 - معالجة التشوهات الموجودة بالتشريعات ذات العلاقة بتلك الضريبة .





5 - مراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي والإنسانى للمكلفين بأداء الضريبة وتعظيم موارد الدولة عند تحديد سعر الضريبة وترشيد الإعفاء منها .





4- ما هو الفرق بين القانون السابق والقانون الحالى ؟
فى القانون السابق كانت تفرض الضريبة على المدن الواردة بالجدول المرفق بالقانون فقط مع إعادة الحصر والتقدير كل عشر سنوات واحتساب الضريبة بسعر يتراوح ما بين 10% ، 40% من القيمة الايجارية بعد خصم 20% مقابل تكاليف الصيانة . مع حد إعفاء (18 جنيه ) كقيمة ايجارية لجملة عقارات الممول فى السنة مع تدخل العنصر البشرى وخاصة ممثلى جهة ربط وتحصيل الضريبة فى اللجان عند تحديد وعاء الضريبة .





أما القانون الجديد فإنه يطبق على جميع العقارات الموجودة على أرض مصر ويعاد التقدير كل خمس سنوات مع إحتساب الضريبة بسعر موحد 10% من القيمة الايجارية بعد خصم 30% مصاريف للسكنى ، 32% لغير السكنى وإعفاء الـ 6000 جنيه الأولى من القيمة الايجارية من الضريبة وإخضاع ما زاد عن ذلك للضريبة . وكذا تقليص دور العنصر البشرى فى تحديد القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) .





5- ما هى العقارات التى ستتحمل بالضريبة فى القانون الجديد ؟
جميع العقارات التى ستخضع لأول مرة للضريبة العقارية ستخضع لهذا القانون وهى التى لم يسبق تسجيلها بسجلات ودفاتر الضرائب العقارية وكذا العقارات الخاضعة لأحكام القانون المدنى فى علاقتها الايجارية بين المالك والمستأجر والغير سكنى . وذلك عدا ما قرر المشرع فى هذا القانون عدم خضوعه للضريبة وبمراعاة حالات الإعفاء التى تقررت لبعض العقارات ذات الطبيعة الخاصة من حيث الاستغلال أو التى تقل قيمتها الايجارية السنوية عن 6000 جنيه .





وتجدر الإشارة إلى أن الإيجارات والإعفاءات السابق تقديرها بموجب القوانين المنظمة لتحديد الأجرة مثل القانونين 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 وما قبلهما سوف تسرى فى ظل هذا القانون إلى أن تنقضي العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية .





6- ماذا يقصد بالعقار فى القانون ؟ هل هو المبنى بالكامل أما كل وحدة سكنية فيه ؟





المقصود بالعقار فى القانون هو كل وحدة سكنية أو غير سكنية فى المبنى وليس المبنى بالكامل .





7- ما هى نسبة الضريبة فى القانون الجديد ؟





نسبة الضريبة فى القانون الجديد 10% من القيمة الايجارية السنوية بعد استبعاد 30% بالنسبة للسكنى ، 32% للغير سكنى مقابل تكاليف وصيانة وبمراعاة حد الإعفاء 6000 جنيه المقرر للسكن .





8- كيف يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد ؟
يتم حساب العبء الضريبى فى القانون الجديد على النحو التالى : -
أ - تحديد القيمة الرأسمالية للعقار ، والتى تبلغ 60% من القيمة السوقية له .
ب - تقدير القيمة الايجارية السنوية للعقار ، والبالغة 3% من القيمة الرأسمالية له .
جـ- تقدير وعاء الضريبة ، من خلال استبعاد نسبة 30% من القيمة الايجارية السنوية للعقار مقابل مصاريف الصيانة التى يتكبدها المالك .
ء - استبعاد حد الإعفاء المقرر فى القانون للسكنى والبالغ 6000 جنيه سنوياً .





هـ- تطبيق سعر الضريبة البالغ 10% من القيمة الايجارية السنوية الصافية ، التى تم التوصل إليها من الخطوة السابقة .





9- هل هناك حدود للإعفاء فى هذا القانون ؟
نعم يوجد حد للإعفاء فى هذا القانون حيث تضمنت المادة
(18) منه إعفاء من الضريبة لكل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض السكن تقل قيمتها الايجارية السنوية عن





( 6000 جنيه ) على أن يخضع ما زاد للضريبة .





10- ما هى الإعفاءات التى أبقى عليها القانون الجديد ؟
أبقى القانون الجديد على الإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونيين رقمى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما إلى أن يعاد التقدير لتلك العقارات فور انقضاء العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية .





بالإضافة لبعض الإعفاءات النوعية لبعض العقارات كمقار الأحزاب والنقابات ومراكز الشباب والرياضة .............. الخ .





11- ما هى العقارات المعفاة من هذه الضريبة ؟
بخلاف الإعفاء للوحدات السكنية التى تقل قيمتها الايجارية عن 6000 جنيه تعفى أيضا : -
1 - الأبنية المملوكة للجمعيات والمنظمات العمالية المسجلة والمخصصة لمكاتب إداراتها .
2 - المؤسسات التعليمية والمستشفيات والمستوصفات والملاجىء والمبرات .
3 - المقار المملوكة للأحزاب السياسية والنقابات المهنية .
4 - الأحواش ومبانى الجبانات .
5 - أبنية مراكز الشباب والرياضة.
6 - الأبنية المملوكة للجهات الحكومية الأجنبية بشرط المعاملة بالمثل .
7 - العقارات المخصصة لمنفعة الأراضي الزراعية المحيطة بها .





8 - الدور المخصصة لاستخدامها فى مناسبات اجتماعية دون استهداف الربح .





12- من هو المكلف بأداء الضريبة فى هذا القانون ؟ هل هو المالك أم المستأجر ؟





المكلف بأداء الضريبة كما عرفه القانون فى المادة (2) هو مالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال ، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً ، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتباري أو للشخص الطبيعي غير كامل الأهلية مكلفاً بأداء الضريبة نيابة عن من يمثله . وعلى ذلك فإن المستأجر غير مكلف بأداء الضريبة ولكن فى حالة امتناع المالك عن السداد يكون المستأجر مسئول بالتضامن مع المالك فى سدادها فى حدود الأجرة المستحقة عليه للمالك وايصال السداد يعد ايصالاً للأجرة المدفوعة من المستأجر للمالك .





13- ما هو موقف المالك المقيم فى عقاره من هذا القانون ؟
القانون لم يفرق بين المالك المقيم فى عقاره والمالك المؤجر للعقار ملكه للغير – وفى حالة إقامة المالك فى عقار ملكه لا يخرج موقفه عن أحد الفروض الآتية : -
1 - مالك مقيم فى عقار ملكه فى ظل قوانين سابقة ومحدد له قيمة ايجارية ومستفيد من إعفاءات مقررة وفقاً لتلك القوانين فيظل مستفيد منها إلى أن يتصرف فى العقار أو يقوم بتأجيره للغير فيخضع فى هذه الحالة للقانون الجديد .
2 - مالك مقيم فى عقار وخضع فعلاً لأحكام القانون الجديد وقدرت له قيمة إيجارية تقل عن 6000 جنيه فى السنة فإنه معفى من أداء الضريبة .





3 - مالك مقيم فى عقار خاضع لأحكام القانون الجديد وزادت القيمة الايجارية التى حددتها اللجان المختصة عن حد الإعفاء 6000 جنيه فإن ما زاد عن حد الإعفاء سوف يخضع للضريبة بنسبة 10% .





14- ما هو موقف من يملك منزل عائلى له ولأولاده من هذه الضريبة ؟
من يملك منزل عائلى له ولأولاده وثابت ملكيته له فقط فإذا كان هذا العقار وحدة سكنية واحدة وخضع للقانون الجديد سوف يحاسب ضريبياً عنه كوحدة سكنية واحدة بمراعاة حد الإعفاء 6000 جنيه .





أما إذا كان المنزل عبارة عن عدد من الوحدات السكنية فتحاسب ضريبياً كل وحدة على حدة بمراعاة حد الإعفاء لكل وحدة (6000 جنيه ) .





15- ما هو وضع من يمتلك أكثر من عقار ؟







إذا كانت العقارات متعددة الوحدات أو كل عقار وحدة سكنية أو غير سكنية فقط فيحاسب ضريبياً عن كل وحدة على حدة وتستفيد كل وحدة بحد الإعفاء (6000 جنيه ) عدا غير السكنى .








16- ما هو وضع العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة ؟





العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة خضعت من قبل لأحكام القانون 56 لسنة 1954 وتعديلاته وتمتعت بالإعفاءات التى قررتها قوانين تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر كالقانون 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 وما قبلهما ومن ثم تسرى القيمة الايجارية والإعفاءات السابقة تقديرها لها وتمتعها بها عليها فى ظل العمل بالقانون الجديد إلى تنقضى العلاقة الايجارية بإحدى الطرق القانونية .





17- هل تخضع لهذه الضريبة الوحدات السكنية التى تتولى بناؤها جمعيات تعاونية ؟





جميع العقارات خاضعة للضريبة ومربوطة بها عدا ما حدده المشرع وقرر عدم خضوعه أو إعفاؤه من الضريبة . وطالما أن الوحدات التى قامت ببنائها الجمعيات التعاونية للسكنى فهى خاضعة للضريبة وبالنسبة لقيمتها الايجارية فإنه يمكن أن تستفيد من حد الإعفاء إذا قل الايجار السنوى للوحدة عن 6000 جنيه وما زاد يخضع للضريبة .





18- هل ستخضع للضريبة تلك الوحدات التى لم يكتمل بناؤها ولا زالت تحت الإنشاء ؟





حدد المشرع فى المادة (8) من القانون العقارات المبنية التى تفرض عليها الضريبة سواء كانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام . وطالما أن الوحدة لازالت تحت الإنشاء ولم تشغل فإنه لا تفرض عليها الضريبة .





19- هل تخضع للضريبة الوحدات السكنية غير المشغولة ؟





نص المشرع صراحة على فرض الضريبة على الوحدات التامة وغير مشغولة .





20- ما هو موقف العقارات التى يتم ايجارها مفروشة ويتم سداد ضريبة دخل عن ايجارها ؟





هذه الوحدات المفروشة إذا ما زادت قيمتها الايجارية السنوية التى قدرتها اللجان عن 6000 جنيه فإن ما زاد يخضع للضريبة وطبقاً للمادة (45) من قانون الدخل الصادر بالقانون 91 لسنة 2005 المعدلة وفقاً لهذا القانون تستنزل الضريبة على العقارات المبنية التى سددها الممول من ضريبة الدخل إذا كانت أقل من ضريبة الدخل .





21- ما هو موقف الأراضى الفضاء المسورة من هذه الضريبة ؟





طبقاً لأحكام البند (ب) من المادة (9) من القانون فإن الأراضى تعتبر فى حكم العقارات المبنية ومن ثم تخضع للضريبة إذا كانت مستغلة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها ، مسورة أو غير مسورة .





22- ما هو موقف الحدائق والأراضى الملحقة بالعقارات من هذه الضريبة ؟





الحدائق والأراضي الملحقة بالعقارات تعد من العوامل المؤثرة فى تحديد القيمة الايجارية السنوية لوحدات العقار وتراعيها اللجان عند تحديد القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) أما إذا كانت مستغلة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها بأى نوع من أنواع الاستغلال فتخضع بذاتها للضريبة .





23- هل تخضع لهذه الضريبة الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية ؟





نعم الوحدات المستخدمة فى أغراض تجارية أو صناعية تخضع للضريبة بسعر 10% بعد خصم نسبة 32% مقابل مصاريف صيانـة وبدون تمتع بالإعفاء المقرر (6000 جنيه ).





24- ما هى الأعباء الضريبية على المنشأت الصناعية فى هذا القانون ؟
يحتسب العبء الضريبى لتلك المنشآت وفقاً للخطوات التالية : -
1 - تحديد المساحة الكلية للمنشأة وتحديد المساحة التى تشغلها المبانى بواقع 60% من جملة المساحة .
2 - تقدير القيمة المحسوبة للمبانى من خلال ضرب سعر متر الأرض وقت الشراء فى المساحة التى تم تحديدها فى الخطوة السابقة .
3 - تقدير القيمة الايجارية السنوية للمنشأة بواقع 3% من القيمة المحسوبة للمبانى .
4 - تحديد وعاء الضريبة بعد استبعاد 32% من القيمة الايجارية السنوية كمصاريف صيانة .





5 - تطبيق سعر الضريبة بواقع 10% من صافى القيمة الايجارية الذى تم التوصل إليه من الخطوة السابقة وبدون إعفاءات .





25- ما هى الجهة التى ستتولى تقدير القيمة الايجارية للعقارات ؟





تتولى تقدير القيمة الايجارية لجان تسمى ( لجان الحصر والتقدير ) تشكل برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية ، وعضوية مندوب من كل من وزارتي المالية والإسكان واثنين من المكلفين بأداء الضريبة فى نطاق اختصاص كل لجنة يختارهما المحافظ بناء على ترشيح المجلس الشعبي المحلى للمحافظة .





26- ما هى أسس تقدير هذه القيمة ؟





تقدر القيمة الايجارية على أساس تقسيم العقارات المبنية نوعياً فى ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافى والمرافق المتصلة بها ومن خلال بيانات الإقرار المقدم من المكلف وبيانات الحصر التى تأتى بها اللجان من خلال المعاينة على الطبيعة والتى تتدفق جميعها فى نماذج رياضية موجودة على الحاسبات الآلية لينتج عنها القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) والتى يمكن حساب الضريبة منها .





27- هل هناك ما يضمن أن تكون القيمة الايجارية المقدرة قيمة عادلة ؟
وهل يمكن الاعتراض عليها إاذ تضمنت أى مبالغة ؟
نعم فتشكيل لجان الحصر والتقدير والممثل فيه اثنين من الأهالى وعضو من وزارة الإسكان أصبحت الأغلبية بعيدة عن جهة ربط وتحصيل الضريبة .
هذا فضلاً عن أن التقدير يخضع لنماذج رياضية محددة سلفاً لا تستطيع اللجنة التدخل فى نتائجها النهائية .





كما أنه يمكن للمكلف الاعتراض عليها إذا تضمنت من وجهة نظره أى مبالغة من خلال الطعن أمام لجان الطعن ، ثم اللجوء إلى القضاء إذا أقتضى الأمر ذلك .





28- ما هى المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها ؟ وما هى المعايير التى تم تحديد هذه المدة على أساسها ؟





المدة التى سيظل التقدير سارى خلالها هى خمس سنوات يعاد بعدها التقدير وقد حددت هذه المدة لملاحقة التغيرات الاقتصادية المطردة كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية .





29- ما هى الحالات التى تنتهى فيها العلاقة بين الممول والمصلحة ؟





إذا أصبح المكلف من غير المخاطبين بأحكام القانون وكمثال إذا أصبح غير مالك وليس عليه أيه مديونية لصالح المصلحة .





30- ماذا عن انتقال العقار إلى مالك جديد ؟





ينتقل التكليف بأداء الضريبة المستحقة على العقار من المالك القديم إلى المالك الجديد .





31- كيف يتم حماية الممول عند إعادة تقييم العقار ؟





إن القانون الجديد يحمى المكلف من أية زيادة ناتجة عن إعادة التقييم فقد نص صراحة على ألا يجوز أن يترتب على إعادة التقدير كل خمس سنوات عن 30% للوحدات السكنية و45% للوحدات غير السكنية .





32- كيف سيتم التعامل مع من لا تتيح له ظروفه الاجتماعية سداد الضريبة العقارية المستحقة على عقاره ؟





نص القانون صراحة فى مادته (29) على أن تتحمل الخزانة العامة الضريبة المستحقة على المكلف بأدائها وفقاً لأحكام هذا القانون وذلك إذا طرأت تغيرات اجتماعية على المكلف أو ورثته من شأنها عدم القدرة على الوفاء بدفع الضريبة .





33- كيف يتعامل القانون الجديد مع أصحاب العقارات التى لم يسبق تسجيلها لدى مصلحة الضرائب العقارية ؟





لبناء علاقة تقوم على الثقة بين المجتمع الضريبى والمصلحة فقد نص القانون صراحة على إعفاء المكلفين غير المسجلين بأجهزة الضرائب العقارية من سداد أى أعباء ، تترتب على الضريبة عن السنوات السابقة ، بشرط التقدم بإقرارات عن عقاراتهم خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون لمحاسبته ضريبياً بأثر فورى وليس بأثر رجعى .





34- ما هو موقف القانون الجديد من المنازعات القائمة حالياً حول الضريبة العقارية ؟





يفسح القانون الجديد المجال أمام المكلفين بأداء الضريبة لإنهاء النزاعات القضائية القائمة بينهم وبين المصلحة والتى تتعلق بالخلاف حول تقدير القيمة الايجارية للعقار فى مقابل أداء نسب من الضريبة منصوص عليها فى القانون تتراوح ما بين 10% ، 20% حسب القيمة الايجارية والضريبة ، هذا فضلاً عن إنقضاء الخصومة فى الدعاوى المتنازع عليها إذا كانت القيمة الايجارية محل النزاع لا تجاوز 2000 جنيه .





35- كيف يتعرف الممول على نتيجة تقييم عقاره ؟





سوف يتم الإعلان عن نتيجة التقييم للقيمة الايجارية السنوية للعقار التى تقررها اللجان فى الأماكن العامة بكل منطقة والتى يتردد عليها جموع المواطنين كما ينشر بالجريدة الرسمية عن إتمام هذه التقديرات . والأهم من ذلك كله هو أن القانون قد ألزم الجهة الإدارية بإخطار المكلف بتلك التقديرات بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على العنوان الثابت بمأمورية الضرائب العقارية أو بالإقرار المقدم منه .





36- متى يستحق سداد الضريبة العقارية ؟





تستحق الضريبة العقارية وفقاً لهذا القانون اعتباراً من أول يناير للسنة التالية التى تبدأ فيها إجراءات الربط .





37- هل أجاز القانون تقسيط الضريبة ؟





: تحصل الضريبة عل قسطين متساويين الأول حتى نهاية شهر يونيه والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر من ذات السنة ، ويجوز للمكلف سدادها بالكامل فى ميعاد سداد القسط الأول.





38- أين سيتم سداد الضريبة العقارية ؟





يكون دين الضريبة وفقاً لهذا القانون واجب الأداء فى مقر مديريات الضرائب العقارية بالمحافظات والمأموريات التابعة لها دون حاجة إلى مطالبة فى مقر المدين .





39- -كيف يتم خصم المبالغ المدفوعة لحساب الضريبة على العقارات المبنية من ضريبة الدخل المفروضة على إيرادات الثروة العقارية ؟





على المكلف التوجه بقسيمة سداد الضريبة على العقارات المبنية إلى مأمورية الضرائب المصرية المختصة لاستنزال قيمة تلك الضريبة من وعائه الضريبى الخاص به .





40- كيف يتم التعامل مع من يتأخر عن سداد هذه الضريبة ؟





ينص القانون الجديد على أن يستحق مقابل تأخير على المبالغ التى لم يتم أداؤها من الضريبة ويحسب مقابل التأخير على أساس سعر الائتمان والخصم الذى يعلنه البنك المركزى فى الأول من يناير مضافاً إليه 2% وذلك عن فترة التأخير .





41- ما هى العقوبات التى يتضمنها القانون على من لا يلتزم بأحكامه ؟
قرر المشرع فى القانون عقوبة عبارة عن غرامة تتراوح ما بين 200 و2000 جنيه فى حالة الامتناع عن تقديم الإقرار أو تقديمه متضمناً بيانات غير صحيحة .





أما بالنسبة لحالات التهرب الضريبى فسوف يعاقب المتهرب بغرامة تتراوح ما بين 1000 و 5000 جنيه بالإضافة إلى تعويض يعادل مثل الضريبة التى لم يتم أداؤها .





42- ماذا قدم القانون الجديد لتحسين العلاقة بين الممول والمصلحة ؟
الفكرة الرئيسية للتشريعات الضريبية ومنها هذا القانون استندت إلى فكر مستنير استهدف إرساء دعائم الثقة والشفافية بين المكلفين والإدارة الضريبية مع خلق توازن بين أطراف المنظومة الضريبية وإعطاء الفرصة للمكلفين للاندماج فى هذه المنظومة وذلك من خلال ما يلى : -
1 - افتراض الصدق عند قيام المكلف بتقديم إقراره الضريبى والأخذ بما يحتويه الإقرار من بيانات إلى أنه يثبت العكس .
2 - مشاركة المكلفين بما يعادل النصف فى لجان الحصر والتقدير والطعن لمزيد من الحيادية مع إخطار المكلفين بالتقديرات لإتاحة الفرصة للطعن .
3 - تطوير آليات الطعن على قرارت اللجان فى الحالات التى يشعر فيها الممول بعدم حيادية تقديرات الضريبة المستحقة عليه من خلال لجان الطعن وتقليل الاتجاه للطعن أمام القضاء .





4 - تطبيق نظام العفو الضريبى عما سلف وإنهاء النزاعات الإدارية والقضائية وبداية صفحة جديدة بين المكلفين والمصلحة مع بداية تنفيذ أحكام القانون الجديد وذلك بإنهاء كافة النزاعات السابقة على القانون .





43- هل القيمة الايجارية ( وعاء الضريبة ) فى هذا القانون هى ذاتها الإيجارات الجديدة ؟
هناك اختلاف كبير بين الاثنين حيث أن الإيجارات الجديدة لعلاقة إيجاريه بين المالك والمستأجر يحكمها القانون 4 لسنة 1996 . وتطبق بشأن أحكام القانون المدنى وتسرى عليها نصوص وأحكام ومبادئ القانون المدنى مثل ( العقد شريعة المتعاقدين ) من حيث القيمة الايجارية المتفق عليها فى العقد المبرم بين المالك والمستأجر ومدة العقد وكلها تكون رضائية بين طرفى العقد بحيث يمكن زيادة القيمة الايجارية فى أى وقت حسبما يتراءى للمالك والمستأجر .





أما بالنسبة للقيمة الايجارية فى هذا القانون فتحددها لجان الحصر والتقدير بمراعاة الأسس الواردة فى القانون ولائحته التنفيذية والتى ستكون أقل من القيمة الايجارية المتفق عليها بين المالك والمستأجر . فهى قيمة إيجاريه حكمية وافتراضية بقصد تحديد وعاء الضريبة تمهيداً لاحتسابها وليس معيار لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

منقول ،،،

اخيكم // يحيى الكومـــى


الموضوع بذرة تحتاج للنمو والتحسين؛ فساهم في إثرائه بالمشاركة فيه


[صورة ward2uglitterarabictext.gif ][/align]
البحث عن مشاركات العضو
رد مع اقتباس
أضف الرد 


التنقل السريع :


الذين يشاهدون هذا الموضوع: 1 زائر